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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Was müssen Mieter zahlen?

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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Was müssen Mieter zahlen?

Wer einen Mietvertrag unterzeichnet, stößt automatisch auf die Kleinreparaturklausel. Diese besagt, für welche „Schönheitsreparaturen“ und Instandsetzungen der Mieter selbst aufkommen muss. Doch auch wenn die lange Liste der „Mietersache“ für viele Vermieter eine Selbstverständlichkeit ist, sind viele Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen ungültig.

Was ist eine Kleinreparatur?

Der Begriff Kleinreparatur gibt einen großen Auslegungsspielraum. Diesen nutzen einige Vermieter sehr umfassend. Der Gesetzgeber definiert die Bezeichnung anders und weist Vermieter auf ihre Verpflichtung gegenüber der Mieter hin. Laut BGB sind sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufgaben Sache des Vermieters, der durch den monatlichen Mietzins ein Nutzungsentgelt kassiert. Ausnahmen bestätigen die Regel und sind im Passus Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen enthalten. Um nicht an Gültigkeit zu verlieren, muss die Klausel insgesamt drei grundlegende Voraussetzungen beinhalten.

  • Reparaturkostenübernahme darf vom Mieter nur verlangt werden, wenn es sich um von ihm häufig genutzte – in der Mietsache enthaltene Installationsvorrichtungen handelt.
  • Eine Kleinreparatur darf die Nettosumme von 100 EUR (zzgl. MwSt) nicht überschreiten.
  • Kleinreparaturen dürfen maximal 8% der Jahresmiete, aber nicht mehr als 200 EUR betragen.

Viele Mietverträge enthalten ungültige Forderungen, gegen die ein Mieter klagen kann. Doch aus Sorge um die Fortführung des Mietvertrags geben viele Mieter deutlich mehr als erlaubt für Kleinreparaturen aus. Ein sehr häufiger Streitpunkt sind Renovierungsvereinbarungen, die laut Gesetzgeber ungültig sind. Auch wenn eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag steht, braucht der Mieter diese Kosten nicht tragen.

Streitpunkt Reparaturdurchführung: DIY oder Handwerksbetrieb?

Die häufigsten Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern treten zum Auszug ein. Im Rahmen der Wohnungsübergabe bemängelt ein Vermieter die nicht, oder nicht fachkundig durchgeführten Kleinreparaturen. Dieser Streit geht letztendlich mit einer Einbehaltung der Mietkaution einher. Doch die Summe, die der Vermieter einbehält, liegt oftmals deutlich über dem Kleinreparaturbetrag. Das beruht darauf, dass der Vermieter einen Handwerksbetrieb beauftragt und die hohen Stundenlöhne auf die Rechnung des Mieters setzt.

Wer handwerklich nicht begabt ist, sollte auch bei Kleinreparaturen auf Eigenleistung verzichten. Praktisch ist hier ein Hausmeisterservice, der die Instandhaltung vornimmt und im Auftrag des Vermieters oder des Mieters tätig wird. Viele Dinge, zum Beispiel tropfende Wasserhähne oder undichte Abflüsse, bedürfen keiner Fachfirma. Ein vom Eigentümer beschäftigter Hausmeisterservice ist hier die Schnittstelle zwischen dem Vermieter und den Mietparteien. Kommt es zu kleinen Problemen in der Wohnung, nimmt der passionierte Hausmeister die Instandsetzung mit wenigen Handgriffen vor. Der Mieter trägt in diesem Fall meist nur die Kosten für die Materialien, die im oben benannten Beispiel den Wasserhahn oder eine neue Dichtung betreffen.

Allein in Anbetracht der Tatsache lohnt es sich, bei Mietvertragsabschluss zu prüfen, ob ein Hausmeisterservice beschäftigt ist. Denn in diesem Fall haben Mieter immer einen erfahrenen Ansprechpartner, der kleine Probleme ohne größeres Aufheben und ohne hohe Kosten löst.

Auf konkrete Auflistung der Kleinreparaturen im Mietvertrag bestehen

Kleinreparaturen werden in vielen Mietverträgen unter dem Punkt Schönheitsreparaturen geführt. Die Pflichten des Mieters und des Vermieters sind identisch. Doch fehlt es oftmals an einer präzisen Definition der Kosten, die ein Mieter bei der Behebung kleinerer Mängel tragen muss. Wer einen Vertrag ohne die Konkretisierung der Kleinreparaturen unterzeichnet, ist der monetären Willkür des Vermieters dennoch nicht schutzlos ausgesetzt. Bei nicht erfolgter Mängelbeseitigung durch den Vermieter dürfen Mieter den monatlichen Zins mindern. Das gilt auch, wenn sie die Reparatur selbst beauftragt und bezahlt haben. Ist die Klausel unwirksam und der Mieter war zum Zeitpunkt der Kleinreparatur nicht darüber in Kenntnis, kann er eine Rückerstattung des Betrags anfordern. Hier ist es allerdings wichtig, die Fristen zu beachten und die Forderung spätestens bis zum 6. Monat nach der Vertragsbeendigung zu stellen. Werden Schäden durch höhere Gewalt oder vom Vermieter erzeugt, greift die Kleinreparaturklausel nicht. In diesem Fall muss der Mieter nicht zahlen, auch wenn er vom Vermieter eine Rechnung erhält.

Eine konkrete Beschreibung der Kleinreparaturen, die der Mieter zahlen muss, sollten Bestandteil der Klausel im Mietvertrag sein. In allen anderen Fällen kann der Mieter darauf bestehen, dass er vom Vermieter vor Unterzeichnung eine Inhaltsliste dazu erhält. In der Praxis fallen Ungereimtheiten oder nicht plausible Darstellungen meist erst auf, wenn die Kleinreparatur nötig ist. Es gibt durchaus auch Verträge, in denen die Klausel nicht unwirksam, sondern gar nicht vorhanden ist. In diesem Fall kann der Mieter für keine notwendige Reparatur zur Kasse gebeten werden.

Der richtige Ansprechpartner für kleine handwerkliche Arbeiten

Die Beauftragung von Hausmeisterservices wird heute von vielen Vermietern genutzt. Nicht nur in großen Wohnblöcken, sondern auch in kleineren Miethäusern ist dieser Service ein Vorteil für Mieter und Vermieter. Die Hausmeisterkosten werden anteilig auf die Mietnebenkosten umgelegt, so dass jeder Mieter seinen Beitrag leistet. Das heißt auch, dass Mieter sich jederzeit direkt an den Hausmeister wenden und ihn mit einer Kleinreparatur beauftragen können. Da die Kosten deutlich unter den Preisen für eine Handwerksfirma liegen, profitieren beide Vertragsparteien davon. In vielen Fällen, wo es nur um kleine Aufgaben geht, wird gar keine Rechnung ausgestellt. Bei einer Handwerksfirma zahlt der Auftraggeber den Stundenlohn, die Arbeitsleistung und zusätzlich die Anfahrt.